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        假離婚買賣房、借名買房 嚴查!
        2013-07-11 15:18:00   來源:成都商報     作者:  點擊:

        省高院轉發最高法院通知,將嚴格審查“虛假訴訟”買賣房產的現象
        2013年7月11日     成都商報電子版
         
          成都商報記者 孫兆云
          核心
          提示
          有消息稱,在外地,因為買賣房產,夫妻倆“假離婚”的事情不斷,這也引起最高法重視,將予以嚴查。其實,假離婚風險頗高,萬一假戲真做,那就得不償失了。
          在“國五條”等房地產調控政策實施后,利用“假離婚”等“虛假訴訟”買賣房產的現象不斷出現。昨日,成都商報記者獲悉,省高院最近轉發最高法院的通知,要求全省各級法院密切關注本轄區內已經和可能出現的虛假訴訟問題,在審理相關糾紛案件時嚴格審查、謹慎處理。
          “虛假訴訟”有哪些?
          最高法院《關于房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》指出,在“國五條”等新政實施之后,為規避稅收、限貸及限購政策,“假離婚”、借名買房、二手房買賣中簽訂陰陽合同、虛構債務后協議以房抵債等現象愈演愈烈,不少相關案件訴至法院,試圖以法院執行方式,完成房屋的交割。最高法指出,司法實踐中常見以下現象:
          假離婚
          網絡上流傳的一份“新國五條避稅攻略”,其中最為便捷的一招就是“假離婚”,即夫妻將打算賣出的房產歸到一方名下,在離婚之后,擁有該套房產的一方以家庭唯一住房出售,賣掉之后雙方再復婚。
          新政下有此對策,包括上海、廣州、蘇州、昆明等城市近期都相繼出現離婚人數大增的情形。對此,有專家提醒以“假離婚”避稅的方式不可靠,現實中有借機“假戲真做”的案例,當事人帶著一套自己名下的房子,名正言順地與“小三”過著悠閑的日子。
          借名買房
          實際買房人,因被限購,借朋友等他人名義買房。借名買房的行為,因并未違反我國法律的強制性規定,司法實踐中認定有效的居多。但賣房人卻有一個擔心:如果被借名方不想配合了,如以各種理由拒絕辦理貸款,賣方該如何保障自己的利益?
          陰陽合同
          在二手房交易中,“陰合同”顯示買賣雙方真實的成交價格,而“陽合同”則根據使用需要有所不同,一種是虛高的房價合同交給銀行,以申請更多按揭貸款;另一種是填低房價的合同交給房地產交易中心過戶,以便少交稅。
          “陰陽合同”違反了我國稅收管理規定,如果屬于一般偷稅行為,行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多,則可能構成犯罪。
          以房抵債
          有網友支招:為了避稅,離婚什么的弱爆了??催@個,不但避稅而且無視限購。買方先把房款給賣方,賣方按房款打欠條給買方,以房產做抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院,賣方承認欠款,表示無力償還,愿意以房產抵償,最后買方拿著法院的判決書去房產中心過戶,不論是否限購,都可以過戶。而且,一分錢稅沒有!
          對此,上海星瀚律師事務所張烜律師表示,除了規避限購,這是純粹的誤導!第一,流押的合同條款無效。第二,即使通過法院調解或判決,在辦理權屬變更過程中,仍然需要評估房屋價值并繳稅。
          法院將著力審查哪些行為?
          通知要求,各級法院在審理相關糾紛案件時,要認真審查當事人的訴訟請求,遇到以下情況,要慎重對待。
          以協議管轄排除專屬管轄
          當事人在以房抵債協議中,約定管轄法院,但抵債的房產與協議管轄法院屬異地的,要嚴格按照民事訴訟關于專屬管轄的規定認定協議管轄的效力。
          我國民事訴訟法關于“專屬管轄”的規定,因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄,不允許當事人以協議方式,選擇其他法院審理案件。
          只有借據,無款項往來證據
          借貸等債權債務關系僅有借據和雙方的認可,但未提供款項往來等證據的,對債權債務關系的真實有效性要嚴格審查,不能簡單認定。
          實為買房,假稱抵債
          雙方以債權債務糾紛為由訴訟至法院,但是立案后對案件事實及實體處理等均無爭議并迅速達成“以房抵債”協議的,務必在嚴格審理查明案件事實的基礎上,決定是否出具調解書。
          要房,而不是要債(錢)
          當事人對以房抵債生效文書申請執行,原則上不得出具以房抵債裁定書或者要求登記機構辦理過戶的協助執行通知書,當事人要求以房產清償債務的,應當采取拍賣等執行變價措施,以拍賣的錢款抵債。
          據悉,目前最高院正在針對這些問題進行調研,并致力于制定司法應對措施。
         

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